چهارشنبه نوزدهم مرداد 1390
افزايش حقالتحرير دفاتر اسناد رسمي + جدول
محمدرضا دشتي اردكاني، رئيس كانون سردفتران و دفترياران كشور در گفتوگو با «جامجم» با تاييد اجراي تعرفههاي جديد حقالتحرير در دفاتر اسناد رسمي از 15 مردادماه اين افزايش قيمت را بين 6 تا 30 درصد اعلام كرد و گفت: مطابق قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران، تعرفههاي حقالتحرير بايد هر 4 سال يك بار تغيير كند هرچند كه از 5 سال پيش تاكنون اين تعرفهها تغييري نداشته است.
وي با بيان اين كه نرخ تورم از 5 سال پيش بويژه تورم بعد از اجراي طرح هدفمندي يارانهها در تعيين نرخ حقالتحريرها مدنظر نبوده است، ادامه داد: اين تعرفهها با بررسيها دقيق كارشناسي و جلب نظر كارشناسان مسائل اقتصادي و با انجام 14 جلسه متوالي كارشناسانه در حضور مسوولان ارشد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و تدوين شده است و از نظر مردم نيز عادلانه خواهد بود.
البته دشتي اردكاني در حالي حداكثر افزايش تعرفههاي حقالتحرير را 30 درصد عنوان ميكند كه شهروندان افزايش قيمتها در برخي دفترخانه ها را بيشتر از تعرفههاي ابلاغشده گزارش ميكنند به طوري كه برخي از شهرونداني كه در 4 روز گذشته به دفترخانههاي محدوده بلوار فردوس، خيابان پيروزي و 17 شهريور تهران مراجعه كردهاند از افزايش 50 تا 70 درصدي تعرفهها در برخي گزينهها نيز خبر ميدهند.
اين در شرايطي است كه در بخشنامهاي كه به امضاي احمد تويسركاني، معاون رئيس قوه قضاييه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور رسيده است، معاون امور اسناد، مديران كل استانها، مديركل امور اسناد، سردفتران، مديركل دفتر بازرسي و پاسخگويي به شكايات و تمامي روساي واحدهاي ثبتي مكلف شدهاند تا بر حسن اجراي اين بخشنامه نظارت كرده و جلوي تخلفات احتمالي را بگيرند.
البته طبق اعلام سازمان ثبت اسناد و كانون سردفتران و دفترياران مردم ميتوانند هرگونه تخطي از تعرفههاي جديد را به اين مراجع گزارش دهند و رسيدگي سريع به گزارشهاي مردمي ميتواند به ايجاد اعتماد به سيستم ثبت و بازرسي در كشور كمك كند آن هم در شرايطي كه سازمان ثبت اسناد و املاك ميكوشد فرهنگ ثبت سند رسمي را در كشور جا بيندازد و مردم را نسبت به تبعات تنظيم اسناد عادي آگاه كند.
به منظور آگاهي شهروندان جدول برخي تعرفههاي حقالتحرير اسناد رسمي را در زير ميآوريم.
سه شنبه هجدهم مرداد 1390
متولدین ۱۳۴۰ تا ۱۳۷۲ در شمول مقررات خدمت
براساس اعلام سازمان وظیفه عمومی، مدارکی مانند کارت پایان خدمت، کارت معافیت دایم، کارت معافیت موقت در مدت اعتبار آن، گواهی اشتغال به تحصیل در مدت اعتبار آن و گواهی صادره از نیروهای مسلح مبنی بر اشتغال به خدمت دوره ضرورت، و نیز گواهیهای صادره از نیروهای مسلح مبنی بر استخدام کارکنان، گواهی اشتغال به خدمت مربوط به افراد متعهد به خدمت در وزارتخانهها و سازمانها و برگ آماده به خدمت (برگ اعزام) بدون غیبت در مدت اعتبار آن، از جمله مدارکی هستند که بیانگر رسیدگی به وضع مشمولیت افراد میباشند.
گفتنی است، کلیه وزارتخانهها، ادارات و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت، دفاتر اسناد رسمی، بانکها، شرکتهای تعاونی، نهادهای قانونی و مؤسسات خصوصی که قانوناً انجام امور موضوع ماده ۱۰ قانون خدمت وظیفه عمومی حسب مورد در زمره وظایف آنان قرار دارد، موظف هستند از مشمولان مذکور (متولدین ۱۳۴۰ تا ۱۳۷۲)، مدارک دال بر رسیدگی به وضع مشمولیت آنان دریافت کنند.
همچنین، افرادی که در سن ۵۰ سالگی هستند، از شمول مقررات خدمت وظیفه عمومی خارج شده و شناسنامه آنان در صورتی که تغییرات سنی نداشته باشد ملاک عمل بوده و نیازی به ارایه مدرک دال بر رسیدگی به وضع مشمولیت ندارند.
یکشنبه شانزدهم مرداد 1390
ضرورت تجدیدنظر در تعرفههای حقالتحریر
در ازای انجام وظیفه مقرر و ارائه خدمات، بهرهمند از منابع مالی عمومی و دولتی نبوده و منبع تأمین هزینه دفتر و معاش عوامل آن وجوهی است که طبق مقررات بهنام حقالتحریر وصول میگردد.
یکشنبه شانزدهم مرداد 1390
نظریه مشورتی جامعه سردفتران یزد درخصوص تعرفه تحریر
تا رفع ابهامات موجود در تعرفه ارسالی جهت هماهنگی و ایجاد رویه واحد و جلوگیری از تشتت آرا’ بدینوسیله نظریه مشورتی جامعه که در جلسه مورخ 12 مرداد صادر گردیده جهت اطلاع اعلام میگردد:
هیئت مدیره جامعه با تشکیل جلسه فوق العاده بابررسی تمامی بندها و تبصره های تعرفه مذکور ضمن آنکه این تعرفه را فاقد رکن کارشناسی و از نظر جوابگوئی در چهارسال آینده و مشکلات اجرائی ناشی از آن ضعیف وناکارآمد میداند جهت رفع ابهام از قسمتهای مختلف آن و ایجاد هماهنگی و رویه واحد در برداشتها و اجرای مفاد ان نظریه مشورتی خود را ذیلا اعلام مینماید:
بند الف تعرفه (اسناد مالی)
قسمت یک مربوط به اسناد رهنی و با حق استرداد و ذمه ای از نظر عنوان و اسناد فاقد هرگونه ابهام بوده و حق التحریر کلیه اسناد رهنی و باحق استرداد و ذمه ای مربوط به بانکها و اشخاص حقیقی و حقوقی در این بخش محاسبه میگردد
قسمت دوم مربوط به اسناد منقول نیز شامل کلیه اسناد نقل و انتقال وسائط نقلیه و ماشین الات کشاورزی و راهسازی و معدنی و موتورسیکلت و دستگاههای چاپ و حفاری و یدک کش واسلحه و سایر اموالی که ذاتا عین منقول باشد تحت هریک از عقود ناقله خواهد بود
قسمت سوم مربوط به اسناد غیرمنقول و سایر اسناد مالی از دو بخش تشکیل میگردد
1-اسناد مربوط به غیرمنقول که شامل کلیه اسناد هرنوع معامله و نقل و اتقال عین یا منافع املاک و یا سایر اموال غیرمنقول باهرعقدی از عقود اعم از بیع و صلح و اجاره و غیره بصورت قطعی یا محاباتی و باحق خیار و سایر عناوین حقوقی میگردد و حق التحریر مربوطه در این بخش محاسبه میگردد
2-: سایر اسناد مالی - سایر اسناد مالی بطور کلی از قراردادهای مالی و هرگونه اقرارنامه ها و تعهدات و صلح نامه های دارای مبلغ و صلح پروانه ها و حق الامتیازات اعم از آب و برق و گاز و تلفن و سرقفلی و حقوق دسترنج و زارعانه و غیره و هرگونه سندی که طبق تعاریف قانونی مالی تلقی و داخل در ردیفهای یک و دو بند الف نباشد با تعرفه این بخش محاسبه میگردند
3-مراد از ارزش معاملاتی در این بخش همان ارزش منطقه بندی دارائی میباشد
بند ب تعرفه (غیرمالی)
این بخش از تعرفه دارای عناوین شناخته شده برای همکاران بوده و فاقد ابهام است لکن با مقایسه آن با تعرفه قبلی و حذف و اضافات عباراتی که دارای بار حقوقی است نکات زیر قابل تعمق و توجه میباشد:
1-با توجه به تعریف سند مختصر در تبصره 5 بخشنامه در تنظیم وکالت نامه ها باید توجه داشت اسناد وکالتنامه ویا وصیت و وقف چنانچه در نیم برگی تنظیم شوند باید در یک صفحه و همان 17 سطر موجود باشد و از جمع کردن خطوط خودداری گردد در غیر اینصورت مفصل تلقی و مشمول حق التحریر اسناد مفصل خواهد بود و هرگونه اشتباه در محاسبه ممکن است همکاران را در بازرسیها دچار مشکل نماید
2-اسناد متمم قراردادهای موضوع ردیف 5 این بخش منحصر به مواردی است که بنحوی شرایط اسناد قبلی را تغییر و یا اصلاح مینماید و باید توجه داشت چنانچه حاوی افزایش مبلغ باشد مشمول بخش سوم (سایر اسناد مالی) و اگر متضمن تعویض یا ضم وثیقه باشد از حیث وصول حق التحریر مشمول بند 11 این بخش (400000 ریال) خواهد بود
3-در تقسیم نامه موضوع بند 6 ملاک محاسبه حق التحریر تعداد واحدها یا پلاکهای مورد تقسیم است و ضمائم و توابع آنها از قبیل پارکینگ و انباری که دارای پلاک فرعی مجزی نباشند داخل در همان واحد خواهد بود
4-تعهدات دانشجوئی موضوع بند 7 این بخش با توجه به تغییرات عبارتی نسبت به تعرفه قبلی منحصرا شامل تعهدات دانشجویان خواهد بود که در مقابل مراکز آموزش عالی یا آموزش و پرورش و صندوقهای رفاه داده میشود بنابراین اسناد تعهد مربوط به اساتید و اعضای هیئت علمی و بورسیه ها مشمول بند 5 این بخش خواهد بود
5-در صلح دعاوی موضوع بند 10 این بخش چنانچه صلح نامه حاوی صلح حقوق مالی یا دارای مبلغ باشد مشمول سایر اسناد مالی خواهد بود
6-سایر اسناد غیرمالی موضوع بند 12 شامل کلیه اسناد غیرمالی خواهد بود که در ردیفهای فوق نیامده است مانند ابراء ضم امین و غیره
بند ج : سایر خدمات ثبتی
این بخش از تعرفه ها نیز بجز موارد ذیل در سایر موارد با توجه به مسبوق به سابقه بودن عناوین فاقد ابهام است لذا استنباط و نظریه مشورتی هیئت مدیره در خصوص بندهای 7 و 9 و 14 و تبصره های 1 و 2 و3 ذیلا اعلام میگردد:
1-درخصوص تهیه و تصدیق فتوکپی از اسناد و مدارک دفترخانه موضوع بند7 با عنایت به اینکه تصدیق برابر با اصل نیز روی فتوکپی تهیه شده باید انجام شود لذا تنها مدارکی را شامل میشود که اصل آنها ضمیمه سند باشد مانند گواهیهای ماخوذه مستند تنظیم سند اعم از گواهی دارائی وشهرداری وغیره و مدارکی را که بصورت فتوکپی ضمیمه اسناد است شامل نمیگردد
2-موارد بند 9 مربوط به مناطقی است که ادارات ثبت اسناد براساس بند 299 مجموعه بخشنامه های ثبتی از دفاتر فتوکپی اسناد مالکیت را به ضمیمه استعلامهای ثبتی مطالبه مینمایند وبا عنایت به رویه متداول در سطح استان یزد در حال حاضر کاربرد ندارد
3-استعلام برای ثبت و سایر ادارات که برای تنظیم سند و انجام معامله ضروری است براساس بند 14 برای هربرگ یا نسخه مبلغ 50000 ریال دریافت میشود و بنظر میرسد منحصر به معاملات املاک نبوده و در خصوص سایر معاملات نیز قابل وصول خواهد بود
4-با عنایت به تبصره یک بخشنامه در هرمورد که بنحوی لازم است پس از تنظیم سند - مدارک یا گواهی به دفاتر یا ادارات ویا ارگانها پست شود هزینه پستی قابل وصول و درج در صدر اسناد خواهد بود و همکاران در خصوص اسناد مربوط به املاک خارج از حوزه ثبتی یا مرتبط با سایر دفاتر اسناد رسمی ویا خودروها به این موضوع توجه داشته باشند
5-با توجه به مفهوم عام و بار حقوقی واژه "متعهد" در تبصره 2 مراد همان طرفین سند بوده و در کلیه اسناد اعم از مالی و غیرمالی زمانیکه طرفین سند بیش از 4 نفر باشند به ازاء هر نفر اضافه مبلغ 100000 ریال علاوه بر تحریر متعلقه سند باید اخذ و وصول گردد
6- برگ اضافی موضوع تبصره 3 شامل کلیه اسناد مالی و غیرمالی بوده و چنانچه سند در بیش از یک برگ و بر روی اوراق یک برگی تنظیم گردد برای هربرگ اضافی مبلغ 80000 ریال و اگر در اوراق نیم برگی تنظیم شود برای هربرگ اضافی مبلغ 50000 ریال قابل وصول خواهد بود و این تبصره مخصوص اسنادی است که بعلت طولانی بودن متن سند استفاده از اوراق متعدد را ایجاب مینماید وبابد توجه داشت که شامل نسخ متعدد و اضافی که بنا به تقاضای متعاملین تهیه میگردد نخواهد بود
7- بنظر میرسد با توجه به تعریف مختصر و مفصل در تبصره 5 - اوراق اضافی موضوع تبصره 3 شامل وکالت نامه و وقف نامه و وصیت نامه مختصر نخواهد بود زیرا اینگونه اسناد چنانچه زاید بر 17 سطر نیم برگی باشند حکم مفصل بر آنها بار خواهد شد
8-وکالت مربوط به فروش موتورسیکلت نیز مشمول موارد تبصره 4 ذیل بخشنامه (وسایط نقلیه) خواهد بود
9-در خصوص تبصره 7 بخشنامه صرفنظر از سابقه صدور رای در دیوان عدالت اداری و با عنایت به اینکه خطاب تبصره لحن تکلیفی ندارد بنظر مشورتی هیئت مدیره با توجه به تعریف pos که همان سامانه پرداخت الکترونیکی است مصداق تبصره مذکور اختصاص به دستگاه پوز بانک ملی و نرم افزار مربوطه نداشته و تازمان رفع ابهام توسط سازمان و یا لغو این تبصره همکاران میتوانند حق التحریر را توسط هرنوع سیستم پوز دیگر سایر بانکها که در محل دفتر مستقر است واریز نمایند
10-موارد فوق صرفا نظریه مشورتی و جهت رفع ابهام و ایجاد هماهنگی و اتخاذ رویه واحد بین همکاران و جلوگیری از تشتت آراء و تهیه گردیده ودر صورت صدور هرگونه بخشنامه اصلاحی از طرف سازمان وفق بخشنامه عمل خواهد شد
چهارشنبه دوازدهم مرداد 1390
نحوهی دریافت امضای دیجیتالی اعلام شد
وزیر ارتباطات و فنآوری اطلاعات گفت: کسانی که به دریافت امضای دیجیتال تمایل دارند، می توانند به نزدیکترین دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و امضای دیجیتال دریافت کند. ه گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران(econews.ir)، وزیر ارتباطات و فنآوری اطلاعات با بیان این مطلب اظهار کرد: بحث امضای دیجیتال تقریبا به صورت نسبی حل شده است و امروزه هر کسی میتواند به نزدیکترین دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و امضای دیجیتالی دریافت کند. رضا تقیپور افزود: در زمینه تجارت الکترونیکی و خرید و فروش الکترونیکی نیز کارهایی انجام شده و در حال انجام است، همچنین در زمینه پول الکترونیکی کارهای خوبی توسط اپراتورها در حال انجام است. وزیر ارتباطات در ادامه با بیان این که کشور ما در گذشته اقدامات خوبی در توسعه ارتباطات داشته است گفت: در حوزه فنآوری اطلاعات در کشور تلاشهای خوبی صورت گرفته و یکی از مباحث اصلی که در این ارتباط قابل بحث است، توسعه شبکهها به نحوی است که بتواند همه نیازهای کسب و کار و نیازهای اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی را پاسخگو باشد. تقیپور با اشاره به اهمیت بالای رشد خدمات مختلف ارتباطات و فنآوری اطلاعات در تحقق جهاد اقتصادی گفت: 10 درصد رشد در ضریب نفوذ ICT در کشورهای پیشرفته موجب 4/1 درصد افزایش در رشد GDP و در اقتصاد کشورهای در حال توسعه رسیدن به عدد 2/1 را موجب شده است.
چهارشنبه دوازدهم مرداد 1390
تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی
نظر به اينکه مطابق ماده 54 قانون دفاتر اسناد رسمي و کانون سردفتران و دفترياران مصوب 1354 تعرفه حق التحرير دفاتر اسناد رسمي پس از بررسي به شرح زير تعيين گرديده است ، لذا از تاريخ 90/5/15 در کليه دفاتر اسناد رسمي لازم الاجرا خواهد بود . مقتضي است مراتب جهت اجراي دقيق تعرفه هاي تعيين شده به دفاتر اسناد رسمي ابلاغ گردد .
بديهي است معاون محترم امور اسناد ، مديران محترم کل استانها ، مدير کل محترم امور اسناد و سردفتران ، مدير کل دفتر بازرسي و پاسخگويي به شکايات و کليه رؤساي محترم واحدهاي ثبتي ، وظيفه نظارت برحسن اجراي اين بخشنامه را بر عهده خواهند داشت .
الف – اسناد مالي (موضوع ماده 123 اصلاحي قانون ثبت )
يک : اسناد رهني ، با حق استرداد و ذمه : رديف عنوان تعرفه
1-1 تا مبلغ ده/ 10 ميليون ريال مقطوعاً 450/000 ريال
2-1 تا مبلغ دويست ميليون ريال نسبت به مازاد ده ميليون ريال 4 در هزار
3-1 تا مبلغ يک ميليارد ريال نسبت به مازاد دويست ميليون ريال 2 در هزار
4-1 بيش ازمبلغ يک ميليارد ريال نسبت به مازاد يک ميليارد ريال 5/0در هزار
دو : اسناد اموال منقول :
رديف عنوان تعرفه
1-2 ) تا مبلغ دو ميليون ريال مقطوعاً 170/000 ریال
2-2 ) تا مبلغ ده ميليون ريال نسبت به مازاد دو ميليون ريال 23 در هزار
3-2 ) تا مبلغ دويست ميليون ريال نسبت به مازاد ده ميليون ريال 3 درهزار
4-2 ) تا مبلغ يک ميليارد ريال نسبت به مازاد دويست ميليونريال 2 در هزار
5-2 ) بيش از مبلغ يک ميليارد ريال نسبت به مازاد يک ميليارد ريال 5/0 در هزار
سه : اسناد غير منقول طبق ارزش معاملاتي و ساير اسناد مالي : رديف عنوان تعرفه
1-3 ) تا مبلغ دو ميليون ريال مقطوعاً 250/000 ريال
2-3 ) تا مبلغ ده /10 ميليون ريال نسبت به مازاد دو ميليون ريال 40 در هزار
3-3 ) تا مبلغ دويست ميليون ريال نسبت به مازاد ده ميليون ريال 4 در هزار
4-3) تا مبلغ يک ميليارد ريال نسبت به مازاد دويست ميليون ريال 3 در هزار
5-3) بيش از مبلغ يک ميليارد ريال نسبت به مازاد يک ميليارد ريال 1 در هزار
ب : اسناد غير مالي : ( موضوع ماده 124 اصلاحي قانون ثبت ) ردیف عنوان تعرفه
1 - وکالتنامه هاي مختصر که براي فروش ملک و يا صلح سرقفلي نباشد 250/000 ريال
2 - وکالتنامه هاي مفصل که براي فروش ملک و يا صلح سرقفلي نباشد 350/000 ريال
3 - وکالتنامه هاي مختصر که براي فروش ملک و يا صلح سرقفلي باشد 400/000 ريال
4 - وکالتنامه هاي مفصل که براي فروش ملک و يا صلح سرقفلي باشد 500/000 ريال
5 - تنفيذ نامه ،رضايت نامه ، اقرارنامه ، تعهد نامه ، متمم قرارداد و اقاله مقطوعا 300/000 ریال
6 - تقسيم نامه براي هر واحد تقسيم مال منقول نظير خودرو و غير منقول مانند زمين، آب و قطعه تفکيکي 200/000 ريال
7 - تعهدنامه دانشجويي که به نفع مراکز آموزش عالي يا آموزش و پرورش و صندوق هاي مربوط به آن ها تنظيم مي شود . 80/000 ريال
8 - وقف نامه و وصيت نامه مختصر 500/000 ريال
9 - وقف نامه و وصيت نامه مفصل 800/000 ريال
10 - صلح دعاوي و قراردادهاي غيرمالي 300/000 ريال
11- تعويض يا ضم وثيقه 400/000 ريال
12 - ساير اسناد غيرمالي 100/000 ريال
ج : ساير خدمات ثبتي ردیف عنوان واحد تعرفه
1 - فک رهن يا فسخ سند 100/000 ريال
2 - صدور اجرائيه هربرگ A4 40/000 ریال
3 - صدور اجرائيه هر برگ A3 60/000 ريال
4 - صدور اخطاريه هر نفر 50/000 ريال
5 - امور مربوط به قبوض سپرده هر برگ 60/000 ريال
6 - تهيه رونوشت از ثبت دفتر هر برگ 80/000 ريال
7 - تهيه و تصديق فتوکپي از اسناد و مدارک دفترخانه هر برگ 30/000 ريال
8 - تهيه و تصديق فتوکپي مدارک ( موضوع ماده 57 قانون آئين دادرسي مدني ) هر برگ 5/000 ريال
9 - تهيه و تصديق فتوکپي اسناد مالکيت (موضوع بند 299 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي) در صورتي که توسط ذينفع دريافت گردد هر برگ 5/000 ریال
10 - صدور گواهي علت عدم ثبت سند ( موضوع بند 89 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي) - 100/000 ريال
11 - عزل يا استعفاي وکيل در حاشيه سند وملاحظات ثبت دفتر - 100/000 ريال
12 - گواهي امضاء هر امضاء 100/000 ريال
13 - صدور گواهي الکترونيکي هر گواهي مطابق با مصوبه هيأت وزيران
14 - تهيه استعلام براي سازمان ثبت و يا ساير ادارات هر نسخه 50/000 ريال
تبصره 1- پرداخت حق التحرير ، قيمت اوراق ، قبوض اقساطي و هزينه پست، بالمناصفه به عهده طرفين است مگر اينکه قبلاً توافق ديگري در اين خصوص به عمل آمده باشد يا يک طرف تمام آن را بپردازد.
تبصره 2- در صورتي که متعهد سند بيش از 4 نفر باشند به ازاي هر نفر اضافه 100/000 ريال اخذ مي شود .
تبصره 3- چنانچه سند در بيش از يک برگ تنظيم شود به ازاي هر برگ اضافي 80/000 ريال و به ازاي هر نيم برگ اضافي 50/000 ريال دريافت مي شود .
تبصره 4 – حق التحرير وکالت براي فروش وسائط نقليه مطابق حق التحرير سند قطعي آن مي باشد .
تبصره 5- منظور از سند مختصر سندي است که حداکثر به اندازه 17 سطر اوراق نيم برگي باشد و منظور از سند مفصل سندي است که بيش از آن باشد .
تبصره 6- اسناداشخاص بي بضاعت با تأييد کانون سردفتران و دفترياران بدون دريافت حق التحرير، تنظيم و ثبت مي گردد . نحوه تقسيم اسناد مزبور و چگونگي نظارت بر اجراي آن به موجب دستورالعملي است که به تصويب هيأت مديره کانون سردفتران و دفترياران مرکز خواهد رسيد.
تبصره 7- دفاتر اسناد رسمي کليه مبالغ موضوع اين تعرفه را از طريق شبکه بانکي و به وسيله سامانه پرداخت الکترونيکي (مستقر در دفترخانه) دريافت مي نمايند .
احمد تويسرکاني معاون رئیس قوه قضائیه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
سه شنبه یازدهم مرداد 1390
آیا این شیر بی یال و کوپال جوابگوی 4 سال آتی خواهد بود؟
دوشنبه دهم مرداد 1390
مبایعه نامه،فی البداهه در محاکم رسمی و قضایی قابلیت استناد ندارد
یکشنبه نهم مرداد 1390
در بنگاه املاک سر خود را پایین نیاندازید
برخی خریداران البته این دغدغههای خود را با مراجعه به بنگاههای املاک و تنظیم مبایعهنامه رفع میکنند هرچند که همیشه تاکید قانون بر انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سندهای معتبر است؛ شاید برای همین است که خریداران ترجیح میدهند در فاصله کوتاهی از نگارش مبایعهنامه در بنگاههای املاک، ملک مورد معامله را در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی منتقل کنند.
در این میان برخی خریداران با فروشندگانی روبهرو میشوند که برای ثبت نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی تعلل میکنند که البته قانون برای این دسته از خریداران راه احقاق حق را باز گذاشته، به نحوی که اگر فروشنده دارای سند مالکیت از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی امتناع کند، خریدار میتواند از طریق محاکم قضایی او را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
البته قبل از آن که کار به شکایت در محاکم برسد برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه میتوان در بیعنامه تنظیمی چنین موضوعی را قید کرد.
همچنین برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک در قسمت پایین بیعنامه محلی برای امضای شهود قرار داده شده که برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در معامله بهتر است حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.
وقتی وارد بنگاه شدید...
هوشیاری لازمه انجام یک معامله بیدردسر است و مقدمه این هوشیاری، دانستن قانون و توجه به توصیههای آن. پس وقتی برای انجام یک معامله وارد بنگاه معاملات ملکی شدید قبل از هر چیز به این نکته توجه کنید که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه هست یا خیر.
این نکته، موضوع مهمی است چون اگر به هر علتی معامله به واسطه اشتباه یا قصور صاحب بنگاه دچار اختلال شد میتوان از اتحادیه کمک خواست. نکته دوم که هنگام معامله ملک باید مورد توجه باشد در مورد معامله مال مشاع یا مالی است که چند خریدار دارد و در آن عدهای به جای دیگری به وکالت معامله میکنند؛ در این شرایط دقت کنید که این افراد وکالت رسمی دارند یا نه؟
قبل از انجام معامله صاحب بنگاه وظیفه دارد تا امضای طرف معامله را تایید کند. پس به تایید امضا توسط بنگاهدار دقت کنید و اگر او چنین کاری نکرد حتما از او بخواهید. آوردن میزان حقالزحمه دلال در قولنامه یا مبایعهنامه هم ضروری است، چون دقیقا باید مشخص شود که او چه مبلغی را دریافت کرده یا با چه شرایطی دریافت خواهد کرد.
دقت داشته باشید که صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرمدار بنگاهها دلیل بر رسمی بودن معامله نیست پس نسبت به ثبت رسمی معامله در دفترخانهها در سریعترین زمان ممکن اقدام کنید.
این مساله نیز بسیار مهم است که در سند قید شود که آیا در آن قلمخوردگی وجود دارد یا نه یا دارای پشت یا حاشیهنویسی هست یا خیر؟ نسبت به این مساله هم حساس باشید که اگر اسناد تجاری مثل چک، سفته یا سایر اوراق بهادار نزد بنگاهدار به امانت گذاشته شده حتما در قرارداد آورده و قید شود که این کار تحت چه شرایطی انجام شده و این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
یادتان باشد اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته میشود باید به طور کامل در قرارداد تعریف شود، همچنین قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم میشود و حتما 2 نفر قابل اعتماد از سوی طرفین به عنوان گواه، زیر قرارداد را امضا کنند.
به یاد داشته باشید با وجود اصرارهای احتمالی از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری کنید، همچنین بررسی کنید که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده است یا در رهن بانک یا شخصی دیگر. توجه داشته باشید که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و ممکن است فروشنده قبلا یا بعدا آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالث واگذار کرده و بکند، پس دقت کنید که این موضوع توسط صاحب بنگاه به تایید برسد تا اگر ملک یا ساختمان دارای معارض بود مشخص شود که مسوولیت جبران خسارت با چه کسی است.
از چکهایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری بین شما و طرف مقابل رد و بدل میشود نیز کپی بگیرید و اگر چکی صادر میکنید آن را نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا کنید.
به نقل از جام جمشنبه هشتم مرداد 1390
دیوان عدالت اداری:افزایش و کاهش مهریه ممنوع است
به گزارش اخبار پولی مالی: فريبرز علي مرداني، رئيس شعبه 271 مجتمع قضايي خانواده 2 اعلام کرد:با توجه به رأي وحدت رويه ديوان عدالت اداري و نظر فقهي شوراي نگهبان افزايش و كاهش مهريه توسط دفاتر ازدواج و طلاق ممنوع شده است.
وی در این باره توضیح داد: بخشنامهاي از سوي سازمان ثبت و اسناد رسمي ازدواج و طلاق صادر شده بود كه زوج ميتواند با رجوع به دفتر خانه ازدواج و طلاق ميزان مهريه را اضافه كند ولي به دليل شكايتهاي صورت گرفته، شوراي نگهبان اين امر را غير شرعي اعلام كرد در واقع مهريه همان است كه در ضمن عقد آمده است و بعد از عقد طرفين نميتوانند، اضافه يا كم كنند.
علی مردانی افزود: فقهاي شوراي نگهبان اضافه و كم كردن مهريه را غير شرعي اعلام كرده و ديوان عدالت اداري در اين راستا اين بخشنامه را باطل كرده است.
گفتنی است سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در قسمت (ب) بند 151 بخشنامههاي ثبتي مقرر داشته، چنانچه به علل مختلف زوج در مقام ازدياد مهريه زوجه برآيد، اين عمل بايد به موجب اقرارنامه رسمي صورت گيرد كه در دفترخانه اسناد رسمي به ثبت برسد. اما دبير شوراي نگهبان درباره ادعاي خلاف شرع بودن قسمت (ب) بند 151 مجموعه بخشنامههاي ثبتي، طي نامهاي در 12 مرداد 1388 اعلام داشته: مهريه شرعي همان است كه در ضمن عقد واقع شده است و ازدياد مهريه بعد از عقد شرعاً صحيح نيست و ترتيب آثار مهريه بر آن خلاف موازين شرع شناخته شد. بر همین اساس هيات عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ فوق با حضور رؤسا و مستشاران و دادرسان عليالبدل شعب ديوان تشكيل و پس از بحث و بررسي و انجام مشاوره با اكثريت آراء بـه شرح زیر مبادرت بـه صدور رأي كرد.
رأي هيات عمومي
به شرح نظريهاي در تاريخ 12 مرداد 1388 فقهاي شوراي نگهبان « مهريه شرعي همان است كه در ضمن عقد واقع شده است و ازدياد مهريه بعد از عقد شرعاً صحيح نيست و ترتيب آثار مهريه بر آن خلاف موازين شرع شناخته شد.»
بنابراين جزء (ب) از قسمت 151 بخشنامههاي ثبتي كه نتيجتاً مبين امكان افزايش مهـريه به شرط تنظيم سند رسـمي است، مستنداً به قسمت دوم اصل 170 قانون اساسي جمهـوري اسلامي ايران و ماده 41 قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1385 ابطال ميشود.
دوشنبه سوم مرداد 1390
دکتر تویسرکانی :سالانه بيش از 30 ميليون خدمت به مردم ارائه مي شود
|
دوشنبه سوم مرداد 1390
انتقاد كانون سردفتران از «تعزيراتي كردن اجاره بها»؛
|
| |
|
یکشنبه دوم مرداد 1390
انتقاد تعزیرات از ورود دفاتر ثبت به بازار اجاره بها
به گزارش همشهری، معاون تعزیرات حکومتی استان تهران با بیان اینکه این سازمان صلاحیت رسیدگی به تخلفات دفاتر اسناد رسمی را ندارد، میگوید: درصورت مواجهه با چنین تخلفاتی پرونده به ادارهکل ثبت اسناد استان تهران ارسال و در آنجا به آن رسیدگی می شود. بزرگمهر صادقی ادامه داد: دفاتر اسناد رسمی دارای قانون خاصی هستند که باید از مراجع دیگر رسیدگی شود.
وی به مستأجران تأکید کرد که درصورت تنظیم اجاره بها در این دفاتر حتما رسید وجوه پرداختی را از مالک دریافت کنند تا درصورت بروز هرگونه تخلف از سوی مالک، سازمان تعزیرات با وی براساس اسناد موجود برخورد قانونی کند. رئیس اتحادیه املاک هم معتقد است که دفاتر اسناد رسمی با ورود به بازار اجاره بها در حال کم اثر کردن تلاشهای انجامشده بهمنظور بازگرداندن آرامش به این بازار هستند. مصطفیقلی خسروی می گوید ثبت اجارهنامه و یا قرارداد خرید و فروش ملک در این دفاتر تاکنون مشکلاتی را برای فعالان بازار مسکن درپی داشته است.
به نقل از همشهری انلاین
یکشنبه دوم مرداد 1390
شبكه مجازي در دفاتر اسناد رسمي كشور بزودي
| شبکه مجازی در دفاتر اسناد رسمی کشور به زودی راه اندازی خواهد شد . رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اعلام این خبر گفت: تبادل اطلاعات ، ثبت و استعلام در تمامی 7 هزار و 500 دفتر اسناد رسمی کشور در آینده نزدیک تحت شبکه جامع در حوزه مجازی انجام خواهد شد . آقای توسیرکانی اشکالات مالکیتی در اسناد رسمی را عامل اصلی زمین خواری اعلام کرد و گفت : اگر دستگاه های اجرایی در ثبت مالکیت ها دقت کنند ، این معضل بر طرف خواهد شد . وی با اشاره به ثبت نقشه اسناد شهری و غیر شهری ( کاداستر ) تا پایان برنامه پنجم توسعه در کل کشور گفت : تا دو روز گذشته 700 هزار سند مالکیت جدید در دفاتر کشور به ثبت رسید . رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود : کاداستر شهری در آذربایجان غربی به اتمام رسیده و هیچ نقطه ای از شهر بدون اطلاعات کاداستری نیست و علاوه بر آن هیچ مانعی برای صدور اسناد و تغییر سند قدیمی به سند جدید در این استان وجود ندارد . توسیرکانی با اشاره به آمار ازدواج و طلاق در کشور تا پایان سال 89 گفت : میزان ازدواج و طلاق در این سال نسبت به مدت مشابه سال 88 به ترتیب با 6 دهم درصد کاهش و 10 درصد افزایش مواجه بود . وی خاطرنشان کرد: در سال گذشته 819 هزار و 677 ازدواج و 129 هزار و 966 طلاق در دفاتر رسمی به ثبت رسید . 5 هزار دفتر ازدواج و طلاق در کشور موجود است و طبق برنامه موجود یکهزار دفتر ازدواج دیگر نیز در سال جاری اضافه خواهد شد . به نقل از واحد مرکزی خبر |
شنبه یکم مرداد 1390
مزایای تنظیم اجارهنامه در دفاتر اسناد رسمی
دنیای اقتصاد: اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشوند سند رسمی هستند و قانون و حاکمیت کشور از این اسناد حمایت میکنند.
مزایای تنظیم اجارهنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی به شرح زير است:
1– مزایای قانونی: طبق مواد 92 و 93 قانون ثبت، مفاد اسناد رسمی در مورد دیون و اموال منقول و معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون نیاز به حکم دادگاه لازمالاجرا است و مفاد این اسناد طبق آيیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی توسط مامورین دایره اجرا، اجرا میشود و طبق ماده 95 قانون ثبت، عموم ضابطین عدلیه و سایر قوای دولتی مکلفند در اجرای مفاد ورقه اجرائیه اقدام کنند.
بنا براین اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجارهنامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجارهنامه اجارهبها را پرداخت نکند موجر میتواند به دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال میکند و این پروسه با یکبار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف 48ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا میکند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول میکند. در این مورد هیچگونه نیازی به مراجعه به محاکم قضايی و دادگاهها نیست و همینطور اگر در پایان مدت اجاره مالک به هر علت ملک را تحویل نگیرد یا از دریافت اجاره بها خودداری کند، مستاجر میتواند ملک را تخلیه و با مراجعه به دفترخانه، کلید ملک را به دفترخانه تحویل دهد یا اجاره بها را از طریق دفترخانه در صندوق ثبت تودیع کند.
در حالی که اگر اجاره نامه عادی باشد (در هرجای دیگر غیر از دفترخانه مثلا در بنگاههای معاملات املاک تنظیم شود) برای انجام هرکدام از موارد فوق باید مالک یا مستاجر به محاکم قضايی مراجعه کند و کار در دادگاه حل و فصل شود که این امر خود مستلزم مراجعات مکرر و صرف وقت زیاد از طرف ذینفع و شلوغی محاکم قضايی و مشکلات فراوان دیگر خواهد شد. البته تنظیم سند رسمی مزایای قانونی بسیار دارد که ممکن است مربوط به این بحث نباشد و مستلزم فرصت بیشتری است.
2 – مزایای حقوقی: اسناد اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سردفتر که اکثریت قریب به اتفاق آنان دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق و متخصص در امر تنظیم اسناد هستند با رعایت جمیع مقررات قانونی تنظیم میشوند و در تنظیم سند منافع هر دو طرف در نظر گرفته و حفظ میشوند، در حالی که در بنگاههای معاملات ملکی، حتی متصدیان آنها فاقد این تحصیلات و غیرمتخصص در این امر میباشند و اجارهنامههايی که در این بنگاهها تنظیم میشوند در بسیاری از موارد در عمل و به هنگام اجرا به لحاظ عدم رعایت موازین حقوقی و قانونی، با اشکال مواجه شده و موجبات تضییع حقوق طرفین را فراهم مینمایند.
3 – مزایای اقتصادی: از نظر اقتصادی نیز تنظیم سند اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی، بهنفع طرفین است. در بنگاهها معاملات ملکی عملا برای اجاره ملک از هریک از طرفین (موجر و مستاجر) نصف اجاره بهای یکماه و گاهی معادل دوسوم اجاره بهای یک ماه ملک را دریافت میکنند در حالی که این مبلغ در دفاتر اسناد رسمی بر طبق تعرفه و بسیار کمتر از این مبلغ است. ذیلا چند نمونه از هزینه سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی را به طور مثال ذکر میکنم:
- اجاره بهای ماهانه پانصد هزارتومان، سی هزار تومان حقالثبت، حدود 42 هزار تومان حقالتحریر و مالیات ارزش افزوده، جمعا 72 هزارتومان.
- اجاره بهای ماهانه یک میلیون تومان، 60 هزارتومان حق الثبت، حدودا 55 هزارتومان حق التحریر و مالیات ارزش افزوده، جمعا حدود 115 هزارتومان.
- اجاره بهای ماهانه دومیلیون تومان، 120 هزارتومان حقالثبت، 78 هزارتومان حقالتحریر و مالیات ارزش افزوده جمعا 198 هزار تومان.
در حالی که مثلا برای اجاره یک ملک با اجارهبهای ماهی پانصد هزار تومان، در بنگاهها از هریک از طرفین 200 هزار تومان گرفته ميشود. (در تمام موارد فوق حقالثبت و مالیات ارزش افزوده برای خزانه دولت وصول میشود و ارتباطی به دفترخانه ندارد). البته سند رسمی مزایای اقتصادی فراوان دیگری هم دارد که در این مقاله نمیگنجد.
بنا بر این ملاحظه میشود که تنظیم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی از هر نظر بهنفع مردم و جامعه است.
شنبه یکم مرداد 1390
بایستههایی درباره حرفه سردفتری اسناد رسمی
| ضرورت دقت نظر در احراز هویت متعاملین خصوصا معامل و وکیل واصالت مدارک شناسایی، استعلامات و اسناد و مکاتبات تعهدآوری که هرگونه خدشهای در آنها، مسئولیت و خسارات جبران ناپذیری را برای سردفتران که اغلب سوء نیتی هم ندارند، بدیهی است. تجربه زیاد کارشناس و ضرورت مراجعات کارشناسان رسمی در رشته جعل بررسی خطوط و امضاء و اثر انگشت نشان داده است که علیرغم دقت نظر و وسواسهائی که سردفتران و دفتریاران، نماینده و محررین در احراز هویت اشخاص و ثبت اسناد اعمال میدارند بعضا با شکایاتی مواجه و با ارجاع امر به کارشناس و مراجعه کارشناس به دفترخانه و ملاحظه و بررسی چگونگی و نحوه ثبت سندی در دفتر دفترخانه و بنچاق و اسنادی که در بایگانی نگهداری میشود در نتایج کارشناسی دفترخانه ها اغلب بدون سوءنیتی و به اعتبار اعتماد و شناخت ظاهری متعاملین و معتبر بودن شهود و معرفین و اصالت اسناد ماقبل و خصوصا وکالتنامههایی که در دفاتر دیگری ثبت و صادر شده است و احراز هویتی ظاهری مبادرت به صدور اسنادی بهویژه سند قطعی منقول و غیرمنقول نموده که پس از مراجعه کارشناس به دفترخانه و ملاحظه نحوه و چگونگی ثبت سندی و مقایسه امضائات و جملات (ثبت با سند برابر است) در دفاتر و یا بررسی و مقایسه آثار انگشت نتیجهای که از کارشناس حاصل میگردد موید عدم تطابق امضائات و یا اثر انگشت و به عبارتی دیگر، فرد دیگری بهعنوان معامل یا موکل و نظائر آن سند را امضاء و انگشت زده است. با کشف و اثبات ادعای جعل شاکی چارهای جز متهم نمودن سردفتر را هرچند بیگناه، به مباشرت و همکاری با جاعل نداشته و سردفتر چارهای جز حضور در محضر بازپرسی ندارد. و ممکن است به علت احساس بیگناهی و اطمینان به نحوه احراز هویت و اصالت سند اولین اقدامی که برایش متصور است اعتراض به نظر کارشناس و تقاضای رسیدگی توسط هیئتی از کارشناسان را دارد که معمولا تجربه نشان داده است که نتیجه کار هیئت کارشناسان چیزی جز تائید نظریه کارشناس بدوی نیست در اینجا صرفنظر از پرداخت دستمزد هیئت کارشناسی، سردفتر بیگناه تحصیل دلیل دیگری را هم برای شاکی بهدرخواست خود فراهم آورده است و حداقل خود را به مباشرت در جعل و تبانی با متهم و ذینفع اصلی در مظان اتهام قرار میدهد و هرچند در این زمینه نحوه عملکرد مجرمین و استفاده از تکنیکهای پیشرفته در جعل اسناد خصوصا مدارک شناسایی ممکنست در حدی باشد که با هرگونه دقت نظر و اعمال وسواس مسئولین دفترخانه را قادر به تشخیص و حتی تردید در اصالت اینگونه مدارک ننماید و ناخواسته و ندانسته اسنادی را به ثبت برسانند که با شکایت شاکی و متضرر از ثبت اینگونه اسناد و در نهایت ارجاع به کارشناسی جعلی بودن این اسناد به ثبوت برسد و مشکلات عدیدهای از جمله مجازاتهای جعل و حداقل سهلانگاری و ضرورت جلب رضایت شاکی و جبران خسارت و ضرر و زیان دامنگیر سردفتر و یا سایر مسئولین دفترخانه شود و جبران ناپذیری اینگونه حوادث، توصیههائی که حاصل تجربیات کارشناسی اینجانب است تقدیم که با رعایت این نکات مسئولین دفاتر اسناد رسمی تا حدود زیادی به آسیبشناسی در این زمینه دست یافته و بتوان از بروز اینگونه مشکلات پیشگیری و یا آسیبهای گریز ناپذیر را به حداقل ممکن تقلیل دهند. الف) انتخاب و دقت نظر در گزینش پرسنل دفترخانه خصوصا نماینده و دفتریار که مورد شناخت، شناسائی و دسترسی باشند و ضرورت دقت نظر و کنترل مستمر سردبیران در نحوه ثبت اسناد و حفاظت از دفاتر و نظارت بر دفاتر و اسناد دفترخانهها . ۱) شناخت از نظر امین بودن و سلامت شخصیت روحی، روانی و حتی جسمانی. ۲) باسوادی از نظر تسلط کافی به معانی کلمات و مفاهیم حقوقی خصوصا در تشخیص دقیق و اصولی کلمات و عباراتی که بار حقوقی داشته و تعهدآور و مسئولیت بار میباشند و بکارگیری صحیح افعال در تحریر اسناد و حدود اختیارات هم از نظر کمی و کیفی و رعایت دقیق در تحریر زمان، مکان، حدود و اندازهها و مقادیر با استفاده از ارقام عددی و حروفی بهصورتی که در تحریر هیچگونه فواصل نامتناسب که امکان کم کردن و یازیاد کردن و تغییراتی وجود نداشته باشد و لازم است در انتخاب محررین به خوشنویسی و خوانانویسی توجه شود. ۳) نظم و ترتیب در انجام وظایف محوله و تحریر اسناد بطور دقیق و بازخوانی و یقین در نبود هرگونه ایرادی از نظر حقوقی، اغلاط املایی و انشائی و ارقامی و خواندن و تفهیم دقیق مندرجات اسناد به طرفین و در حضور همزمان متعاملین، معرفین و مشهود و مسئولین امضاءکننده دفاتر و بنچاقها و اسناد نیمبرگی خلاصه معاملات و دفترچههای مالکیت سیم و سربی اسناد و نظائر آن. ۴) تحویل هرگونه سندی به متعاملین و وکلای قانونی و رسمی آنها با تحریر نام و نام خانوادگی و امضاء توسط خودشان و اخذ اثر انگشت بطور سالم با استفاده از سبابه دست راست و از سرانگشت تا بند اول بهطور کامل با استفاده از استامپ سالم که فاقد جوهر اضافی و خشک نباشد. ۵ ) تحریر جمله (ثبت با سند برابر است) توسط خود اشخاص و در صورت بیسوادی افراد ضمن اخذ اثر انگشت خوانا و دقیق این جمله توسط افراد دیگری که در سند نامی از آنها برده میشود و با ذکر نام نویسنده این جمله بهصورتی که در صورت لزوم باین نویسنده دسترسی وجود داشته و مورد وثوق فرد بیسوادی که انگشت میزند، باشد. ۶) بعضا مشاهده شده است که مواقعی که اسناد از کثرت و تعدد برخوردار بوده و مفاد اسناد جز نام متعاملین یا یکی از آنها کاملا مشابه و سطور مشخصی در تحریر اینگونه اسناد مورد استفاده قرار میگیرد محررین دفترخانه با اصرار متعاملین جهت صرف وقت کمتر سند اول را در دفتر تحریر و به امضاء متعاملین رسانیده و در مورد بقیه اسناد سطور مورد لزوم را شمارش و در انتهای سطر آخر از متعاملین امضا گرفته که در فرصت مناسب متن اسناد تکراری نوشته شود، تنظیم اسناد بدین صورت نه تنها منع قانونی داشته بلکه بعدها موجب ادعای سفید امضاء کردن و موجبات مشکلات عدیدهای برای سردفتر و محررین است و بطور کلی هر سندی که در دفتر ثبت میشود میبایستی بطور کامل و با قلم واحدی و پس از درج دقیق تاریخ تنظیم و حتی ذکر ساعت دقیق تکمیل و در خاتمه تحریر بلافاصله بهامضا برسد. ۷) دفاتر اسناد رسمی باید دقیقا برگ شماری و با شمارهزن واحد و رنگ جوهر استامپ واحد شماره و در مخصوص و انحصاری سردفتر در کنار شماره صحفه منعکس گردد. ۸ ) هرگونه دست بردگی حتی برای تغییر یک شماره که اشتباها توسط محرر صورت میگیرد میبایستی با ذکر سطر و علامتگذاری و با همان قلم در قسمت توضیحات هر دو صفحه توضیح و تصحیح و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد و ممهور گردد و اسناد که به دلائلی باطل و بلااستفاده قرار میگیرند خصوصا سربرگ آنها را که شماره چاپی و دست نوشته دارد نگهداری نمایند. ۹) آدرس متعاملین و حتی معرفین و شهود باید بطور دقیق و قابل دسترس تحریر که در صورت لزوم به حضور هر یک جهت توضیح در دفترخانه و یا مراجع قضائی و انتظامی امکان دسترسی به آنها وجود داشته باشد. ۱۰) از هرگونه پارگی کاغذ دفاتر و جدا شدن صفحات که امکان از بین رفتن و جابجایی صفحات و مطالبی را موجب شود دقیقا پرهیز و پیشگیری گردیده و نحوه چاپ و شمارهگذاری و دوخت صفحات توسط مرکز تهیه و توزیع و تحویل دفاتر اداره ثبت اسناد به دفاتر اسناد رسمی کاملا مورد بازبینی و رعایت مسائل حفاظتی و امنیتی و بار مسئولیت اشخاص ذیربط بازنگری و توسط کارشناسان ذیربط کنترل گردد. ۱۱) در چاپ هرگونه اسناد اعم از دفاتر، بنچاق، اوراق نیم برگی و خلاصه معاملهها و نظائر آن میبایستی مسائل ایمنی و حفاظتی از نظر انتخاب نوع کاغذ، چاپ، واتر مارک و علائم ایمنی و انتخاب رنگهای ایمنی برای درج شمارهها و سریال توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک اعمال و ویژگیهائی خاص که به صورت سری و محرمانه میباشد که درهر تجدید چاپ اسناد رعایت ضبط، نگهداری و قابل مراجعه و استناد باشد و چون اوراق بهادار خصوصا اسکناسها قابلیت جعل از بین برود. ۱۲) کاغذ اسناد رسمی از نوع کاغذهای ایمنی با ضریب اطمینان بالا که در برخورد با هرگونه ماده پاککننده شیمیائی و حتی فیزیکی عکسالعمل نشان داده و جاعل را از ادامه کار خلاف باز دارد. ۱۳) قلم و جوهری که هر دفترخانه در تحریر و اخذ امضاء مورد استفاده قرار میدهد میتواند به تعداد کافی که مصرف آن تداوم داشته باشد به بهترین کارخانجات تولیدکننده حتی از یک مارک واحد ولی با ترکیبات و نوع رنگ متفاوت از نظر مواد تشکیلدهنده توسط اداره ثبت اسناد کل سفارش و دفاتر مکلف باشند همواره از قلمی واحد و ویژه که نوع آن بنام آنها ثبت میشود استفاده نموده و بههیچوجه اشخاص از قلم خود برای امضاء اسناد که در داخل دفترخانه ثبت میشود استفاده ننمایند و توجه داشته باشند قلمهایی در بازار و قابل دسترسی خصوصا در کشورهای خارج وجود دارد که پس از گذشت مدتی از امضاء کاملا محو و از بین میروند حتی اشخاص عادی در معاملات عادی بهتر است از فروشنده و یا صادرکننده چک و سایر مدارک بخواهند از قلم دیگری که مورد تردید نیست استفاده شود تا هرگونه ریسک و خطر احتمالی از بین برود. ۱۴) سردفتران قبل از مهر و امضا اسناد صادره از صحت و درستی و نبود هرگونه اشتباه و غلط در تحریر و ثبت اسناد اطمینان حاصل نموده و آگاه باشند که مسئول صحت و درستی اسناد میباشند. ۱۵) مندرجات هر سندی بطور کامل و دقیق با ذکر ساعت و تاریخ و حتی تصاویر متعاملین ضبط کامپیوتری و نگهداری و قابل دسترس در اختیار داشته باشند. ۱۶) بعضا مشاهده میشود که با یک وکالتنامه جعلی با حق توکیل بدفترخانه دیگری مراجعه و وکالتنامهای را بنام اشخاص دیگر تغییر میدهند وکالتنامه بعدی که اصالت دارد ولی بر مبنای وکالتنامه جعلی اولیه صادر و جاعلین با خیال راحت بهانجام معاملات قطعی در دفترخانه دیگری مبادرت و مرتکب کلاهبرداری و استفاده جعلی از اسناد میشوند اصلح است دفترخانه با تماس با دفترخانه اولیه که ممکن است وجود خارجی هم نداشته باشد تماس و از اصالت وکالتنامه اولیه اطمینان حاصل نموده تا از تبدیل یک سند جعلی با وکالت در توکیل سند اصیلی که بعدا اساس سوءاستفاده و کلاهبرداری با استفاده از سند مجعول قرار میگیرد پیشگیری نمایند. ۱۷) بعضا مشاهده شده است که مشخصات مثلا اتومبیل سرقتی بجای اتومبیل دیگری که مشخصات آن مورد پاکشدگی شیمیائی قرار گرفته اتومبیل سرقتی را در کوتاهترین زمان که امکان افشای سرقت نیست با افرادی معامله و با اعلام آدرسهای غلط و مدارک شناسایی مجعول مرتکب کلاهبرداری، فروش مال مسروقه و بردن مال غیر گردیده و با تحویل اتومبیل سرقتی و صدور سندی غیرواقعی متواری میگردند. خوشبختانه اکنون با استعلاماتی که صورت میگیرد اینگونه جرائم به حداقل رسیده ولی چه بسا در صورت لزوم استعلامات، مشاهده گردیده که استعلامات ثبتی و مشابه آنها خود نیز از اساس مجعول و مجرمین به هدف خود نائل آمدهاند. لذا اطمینان از اصالت استعلامات نیز ضروری است. ۱۸) بعضا مشاهده شده که برای بررسی سند مورد ادعائی که مالک در کشور نبوده و یا فوت کرده است، اسناد کماهمیت که لزوم مطرح شدن آن بعید است بهتاریخهای قبل در دفاتر مورد پاکشدگی شیمیائی قرار گرفته و اسنادی با ارزش بسیار زیاد و به تاریخ ماقبل درج و باعتبار ظاهری آن اسناد معاملاتی صورت پذیرفته است و حتی مهر و امضاء سردفتر قبلی نیز برای سند پاک شده اصالت داشته و بر مبنای این اسناد پاک شده مجعول رونوشت اصیل اخذ و منجر به معاملات با دیگران گردیده و اغلب ممکنست سردفتر هم از این تغییرات و پاکشدگی به علت سهلانگاری و اطمینان به کارمندان از موضوع بیخبر مانده باشد و بعدها که ادعاهائی مطرح و ارجاع به کارشناس صورت میگیرد دیگر کار از کار گذشته و سوءاستفادهها صورت گرفته است شخصا با مواردی برخورد داشتهام که برای انجام کارشناسی یک سندی به دفترخانهای مراجعه و ضمن بررسی اوراق دیگر یک دفتر به پاکشدگی مشابه و متعدد دیگری در دفاتر برخورد نموده که مورد شکایت هم نبودهاند و با استفاده از نور "uitra violet" این اسناد پاک شده شیمیائی بهخوبی مشخص میشوند که هرچند اغلب این دفترخانهها تعطیل و مسئولین تحت تعقیب قرار گرفتهاند، ولی جبران این سوءاستفاده بهعلت خارج از کشور بودن به جائی نمیرسد. لذا سردفترانی که شاید به علت سهلانگاری و اطمینان دخالت مجرمانهای در این امور ندارند درسی باشند که سردفتران دیگر را آگاه و مقید شوند که اولین نفری که دفترخانه را باز و شروع به کار میکند و آخرین نفری که در تعطیل شدن دفترخانه نقش دارد فقط خود سردفتر بوده که بدون حضور سردفتر احدی از کارکنان فرصت حتی گرفتن اطلاعات از اسناد بایگانی بدون اجازه سردفتر پیدا نکرده و از هرگونه فعل و انفعالات و دسترسی به اسناد سابقالصدور دفترخانه که مسئول اصلی آن سردفتر است درامان بماند. ۱۹) جهت کارشناسی سندی که فقط امضاء فروشنده مورد ادعا قرار گرفته بود و در قرار کارشناسی بررسی و مقایسه امضاء موردنظر بود با دراختیار داشتن امضائات مسلمالصدور شخص موردنظر به دفترخانهای مراجعه و با ملاحظه ثبت سند مورد ادعا در دفتر دفترخانه و مقایسه امضاء فروشنده با امضائات اساس تطبیق مسلمالصدور اصالت امضاء مورد ادعا احراز لیکن در بررسیهای فیزیکی و با استفاده از نور "U.V" این نتیجه حاصل گردید که جز امضا، بقیه متن سند و مشخصات متعاملین مورد پاکشدگی شیمیائی و دوبارهنویسی قرار گرفته و حتی کاغذ صفحاتی که سند در آن درج شده بود از نظر جنس کاغذ و نوع چاپ با سایر صفحات دفتر تفاوت داشت. لذا با بررسی محل دوخت صفحات به یکدیگر مشخص گردید که سوراخهای دوخت برهم منطبق نیست و صفحات سند مورد ادعا مربوط به دفتر دیگری بوده که با الصاق آن به دفتر موجود و استفاده از یک امضاء اصیل که مربوط به سند دیگری بوده است سند مورد ادعا که از متراژ و قیمت هنگفتی برخوردار بود صادر و از این سند جعلی رونوشت در اختیار مجرمین گذاشته شده بود، اینگونه انجام جعل، ضرورتا توسط سردفتر صورت نمیگیرد و ممکنست در غیاب سردفتر مجرمین حرفهای با اغفال برخی از پرسنل خاطی و سودجو ماهرانه به اینگونه نیات مجرمانه خود جامهعمل پوشانیده و کلاهبرداریهای کلانی را انجام دهند. لذا سردفتران موظفند که مراقبتهای ایمنی و حفاظتی مستمر و زیادی نسبت به دفاتر و بایگانی اعمال نموده و نسبت به دفاتری که مربوط به سالها قبل و سردفتران ماقبل خود بوده و در بایگانی راکد خاک میخورند بیتوجه نباشند. ۲۰) از تخلفات بارز و جبرانناپذیری که در دفاتر اسناد رسمی مشاهده شده صدور اسناد قطعی غیرمنقول مصادرهشدهای است که تاریخ صدور آنها را به تاریخ قبل از مصادره و قبل از پیروزی انقلاب اسلامی و حتی برای اشخاص ایرانی که تابعیت کشورهای بیگانه را دارند به صورت جعلی از نظر تاریخ صدور سند و با تبانی با مالکینی که اموال آنها مصادره شده صادر که با در دست داشتن بنچاق سند رسمی در دادگاههای بینالمللی مطرح و رسیدگی میشود و در صورت موفقیت اینگونه اشخاص میلیاردها دلار از حقوق کشوری که متعلق به مردم است در آستانه چپاول و تاراج قرار میگیرد که خوشبختانه با دفاع هیئتهای کارشناسی که در عمل تسلط و تجربه و مهارتهای فنی برتر ایرانی مانع از صدور احکام به ضرر کشور گردیده و با فرد خاطی برخورد قانونی صورت گرفته است. خوشبختانه احساس مسئولیت وجدانی و میهنی اغلب قریبباتفاق سردفتران از تکرار اینگونه جرائم پیشگیری نموده است. در اینگونه موارد ضرورت بازرسی دقیق و مستمر کارشناسان اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور از دفاتر دفترخانههای اسناد رسمی و تاکید و تردید و بررسی کارشناسانه معاملاتی که از اهمیت خاصی برخوردارند و استثنا بر قاعده محسوب میشوند یک وظیفه ملی و حراست از کیان اقتصادی و سیاسی مردم و دولت منتخب آنهاست. ب) نحوه و چگونگی احراز هویت و کنترل اصالت مدارک شناسائی و وکالتنامهها و استعلاماتی که به اعتبار آنها اسنادی خصوصا معاملاتی قطعی صورت میگیرد و مسئولیت صحت و اصالت آنها بهعهده سردفتر است: ۱) در برخورد با متعاملین خصوصا معامل و وکیل سردفتر میبایستی به شرایط طبیعی و روحی و ارادی و صادقانه آنها توجه و عنایت خاص داشته و در هرگونه رفتار، گفتار شکبرانگیز آنها تامل و دقت نمایند. ۲) اسناد هویتی خصوصا شناسنامه و اخیرا کارت ملی که ضریب اطمینان بیشتری دارد دقیقا از نظر تطابق کامل عکس با خود شخص و با توجه به فاصله زمانی عکس و سن افراد مورد بررسی و ملاحظه قرار گرفته و تا اطمینان قطعی از اینکه عکس مربوط به خود شخص است از پذیرش مدارک شناسائی خودداری نمایند. ۳) در مقایسه عکس مدارک شناسائی با اشخاص به فاصله زمانی صدور این اسناد با سن شخص، توجه و در مقایسه به اجزای تغییرناپذیرتری مانند چشم، لب، بینی، فاصله بینی با لب و اندازه لبها و شکل و اندازه و میزان برجستگی و یا چسبندگی گوشها توجه گردد. به علائم مشخصهای در صورت مانند سالک، خال، جوشها، بریدگیها و محل استقرار آنها دقت شود. در صورت اعمال جراحی زیبائی خصوصا برای بینی که در خانمها بیشتر مرسوم و تا حدودی عمومیت یافته و عکسهای ماقبل و مابعد در مدارک شناسایی متاخر و متقدم توجه شده و در شناسائی و مقایسه عکس خانمها از بانوان همکار دفترخانه کمک گرفته که با برداشتن حجاب و مقایسه کلیه اجزای سر و صورت و گردن اشتباهی در مقایسه پیش نیاید. ۴) به هرگونه استقرار غیرعادی عکس مثلا بر روی کاغذ شناسنامه، جابجائی، سوراخ اضافی ماشین دوخت چسب اضافی که امکان تغییر و تعویض عکس را نشان میدهد توجه شود. ۵ ) هرگونه دستبردگی، تراشیدگی، الحاق و آیا آثار لکههائی که ممکن است ناشی از کاربرد مواد شیمیائی پاککننده و تغییر مشخصات باشد مورد توجه قرار گیرد و توصیه میشود سردفتران محترم چند وسیله بررسی مقدماتی کوچک و ارزان قیمت را مانند ذرهبینهای چراغدار که حداقل بزرگنمایی آنها تا ۱۰ برابر باشد و نور ماوراء بنفش "U.V" که با باطری کار میکند و این نور معمولا لکههای پاکشدگی و اختلاف نوع کاغذها را به صورت لکه و تفاوت رنگ در جای نسبتا تاریک مانند فضای زیر میز کار نشان میدهد و چسبهای اضافی را هم مشخص میکند خریداری و از آن استفاده نمایند این نور حتی شمارههای رنگی و نوع بازتاب و ذرات ایمنی که در کاغذ تراول چکها و نظائر آن تعبیه شده است و در کنترل اصالت اوراق بهادار موثر است از کاربرد بسیار مفیدی برخوردار است در صورت لزوم و در مورد اسناد مهم که ممکنست با تردید همراه باشد بهتر است از مشاورت کارشناسان باتجربه در این رشته بهرهگیری و از هرگونه حوادثی که اعتبار دفترخانه را مخدوش و موجب اتهاماتی را سبب میشود پیشگیری نمایند. ۶) به وکالتنامههایی که برای صدور اسناد قطعی و تعهدآور که خصوصا از بار مالی زیادی برخوردار است چه در احراز اصالت خود وکالتنامه و چه در احراز هویت اشخاص ذیربط توجه بیشتری مبذول و در صورت هرگونه تردید از دفترخانه مربوطه استعلام و تائید اعتبار و اصالت آن را مطمئن شوند. ۷) برای اطمینان از در قید حیات بودن موکل در مواردی که با تردید و عدماطمینان مواجه هستند حداقل شناسنامه موکل را ملاحظه و از عدمابطال شناسنامه مطمئن گردیده و یا به نحوی از انحاء و کسب اطلاع از فرزندان و نزدیکان وی درصد اعتبار اسنادی را که صادر مینمایند بالا ببرند. ۸ ) در اصلی بودن مدارک هویتی دقت کافی نموده و مدارکی که از طریق فتوکپی و یا عکس رنگی و کامپیوتری تهیه و پرس پلاستیکی میشوند توجه گردیده و جز مدارک اصلی و معتبر مدرکی را نپذیرند. ۹) چون جعل کارتهای پایان خدمت و یا معافیت از خدمت سربازی زیاد مشاهده شده است با دقت در ویژگیهای کارتهای اصیل و مقایسه دقیق نمونههای اصلی از نظر ابعاد، ضخامت، وزن، نوع چاپ، رنگآمیزی و تداخل رنگها در یکدیگر و نمونه مهر و امضائات مسئولین حوزه نظاموظیفه با توجه به زمان تصری امضاءکننده و محل و زمان صدور کارتهای مسلمالصدور و اصیل را از کارتهای مجعول و شبیهسازیشده بازشناسند. ۱۰) هرگز از شهود و معرفین حرفهای که معمولا با دریافت مبالغی آماده انجام این وظیفه میشوند استفاده و پذیرش ننموده و شهود و معرفین از افراد شناخته شده و از بستگان نزدیک متعاملین که مستخدم دولتی و کسبه جوازدار و شناخته شده و اعتبار شغلی دارند استفاده شود. ۱۱) استفاده از دوربینهای کنترل مراجعین و عکسبرداری از متعاملین هنگام امضای اسناد با قید تاریخ روز و ساعت حضور. |
| محمدتقی انتظاری - کارشناس رسمی دادگستری |
شنبه یکم مرداد 1390
انتقال معاملات اجاره به دفترخانهها
دنیای اقتصاد- ایست تعزیراتی به مالکان آپارتمانهای اجارهای در بنگاههای مسکن باعث شده این روزها دفاتر اسناد رسمی به عنوان محل امن و قانونی ثبت معاملات مسکن، با رونق تنظیم قراردادهای اجاره مواجه شوند؛ به طوری که مالک و مستاجر فارغ از سقف مجاز افزایش اجارهبها، با یکدیگر توافق کرده و آن را در دفاتر، ثبت محضری میکنند؛ «حفره قانونی» طرح مقابله دستوری با افزایش حداکثر 9 درصدی اجارهبهای مسکن در شهر تهران، مقررات شفاف موجود در دفاتر اسناد رسمی است که به صراحت دفترداران را مجاب کرده ضمن رعایت تسهیل در تنظیم سند ملکی،. از دخالت در توافق ریالی بین دو طرف معامله (شامل خریدوفروش و رهنواجاره) پرهیز کنند که به این ترتیب اجارهنامههایی که در این دفاتر به عنوان سند رسمی نوشته میشود تا مادامی که مجلس قانونی برای اجارهبها ابلاغ نکرده است، از شمول طرح دولتی تعزیرات خارج خواهند بود. انتقال معاملات اجاره از بنگاههای مسکن به دفاتر اسناد رسمی یک مزیت مشترک نیز برای مالک و مستاجر از بابت صرفهجویی 80 درصدی در هزینه تنظیم اجارهنامه به همراه دارد. در این باره، نایبرییس دفتر مطالعات کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است سندمحضری اجاره محکمتر از قولنامههای بنگاهی بوده و در زمان اختلاف بین دو طرف، بدون نیاز به حکم دادگاه قابلدفاع است.
دفاتر اسنادرسمی اجارهنامه را بدون اعمال «نرخ تعزیرات» تنظیم میکنند لیلا درخشان- رییس سازمان تعزیرات استان تهران با بیان اینکه عقد قراردادهای اجاره در دفاتر ثبت اسناد موردی است، مراجعه به بنگاههای مسکن را در حد مناسبی توصیف کرد و گفت: باتوجه به عنوان شدن برخی از شبهات مبنی براینکه طرح تعزیراتی کردن اجارهبها باعث فراگیر شدن ثبت قراردادهای صوری و غیررسمی اجاره شده است سازمان تعزیرات تهران اقدام به استعلام از اتحادیه مشاوران املاک درباره حجم قراردادهای ثبت شده اجاره در تیرماه سالجاری و تیرماه سال گذشته کرد.
انتقال معاملات اجاره به دفترخانهها
رییس کانون سردفتران و دفتریاران: قانون اجازه دخالت در توافق بین متعاملین را به ما نداده است
هزینه ثبت محضری قرارداد اجاره یکپنجم رقمی است که از مالکومستاجر در بنگاه املاک دریافت میشود
فرید قدیری
دولت براساس طرح مشترک وزارت دادگستری و وزارت مسکن سابق موفق شده سرعت رشد بیمنطق اجارهبهای آپارتمانهای مسکونی شهر تهران را از طریق تسلط بر بنگاههای املاک و ابلاغ نرخ دستوری، تا حدودی کاهش دهد. اما این طرح از آنجا که محتوای آن با قوهقضائیه یا مجلس هماهنگ نشده، برای اجرای کامل با حفره قانونی روبهرو شده است.
توافق اتحادیه مشاوراناملاک با سازمان تعزیرات برای اعمال «حد» در تعیین اجارهبها در شهر تهران، دفترخانهها را به عنوان مکان رسمی ثبت معاملات مسکن، اکنون به محل امن برای تنظیم قرارداد اجاره تبدیل کرده است.
دفاتر اسناد رسمی که تا پیش از این صرفا برای خریدوفروش ملک، مورد مراجعه متعاملین بازار مسکن قرار میگرفتند، طی یک ماه گذشته تحت تاثیر ممنوعیت افزایش بیش از 9درصدی اجارهبها در بنگاههای مسکن، با رونق در ثبت معاملات اجاره مواجه شدهاند، طوری که مالک و مستاجر بعد از توافق اولیه بر سر اجارهبهای پرداختی، به جای مراجعه به مشاوراناملاک و برخورد با طرحی که توافق طرفین را به رسمیت نمیشناسد، بلکه نرخ مشخصی را برای اجارهبها تکلیف میکند، از طریق محضرخانهها اقدام به تنظیم اجارهنامه رسمی میکنند.
محمدرضا دشتی رییس کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به «دنیایاقتصاد» گفت: دفاتر طبق قوانین موجود، حق دخالت بر توافقی که بین طرفین معامله شامل خرید یا اجاره ملک میشود را ندارند، بلکه موظف هستند تکلیفی که قانون برای نحوه تنظیم سند رسمی برای آنها روشن کرده، اعمال کنند. قانون به دفترداران اجازه تعیین نرخ اجاره مسکن را نداده است و به همین دلیل در دفاتر اسناد رسمی شهر تهران طرح تعزیراتی اجارهبها اعمال نمیشود.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، دفاتر اسناد رسمی از آنجا که زیرمجموعه قوهقضائیه به شمار میآیند، الزامی به رعایت بخشنامهها یا مصوبات داخلی دولت ندارند به خصوص اینکه برخی مصوبات همچون تعیین سقف اجارهبها با روح قوانینی که این دفاتر ملزم به اجرای آن هستند، ناسازگاری دارد. اکنون آنچه فراتر از محدودیت تعزیراتی در بنگاههای املاک، انتقال معاملات اجاره به محضرخانهها را تشدید کرده، هزینه ناچیز تنظیم اجارهنامه در محضر است. طبق تعرفه مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک، حقالثبت معامله اجاره مسکن در دفترخانه معادل 5/0 درصد مبلغ اجاره سالانه آپارتمان مورد معامله است که علاوه بر این، مبلغی نیز بابت حقالتحریر که سقف آن 40 هزار تومان است از طرفین دریافت میشود. به این ترتیب مجموع هزینهای که مالک و مستاجر باید برای تنظیم اجارهنامه در محضر بپردازند یک پنجم مبلغی است که در بنگاهاملاک از آنها بابت حقکمیسیون اخذ میشود. به عنوان مثال اگر متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران را 750هزارتومان در نظر بگیریم، چنانچه این معامله در بنگاه ثبت شود برای هر کدام از مالک و مستاجر 180 هزار تومان هزینه تنظیم قرارداد در پی دارد، اما اگر قرارداد این معامله از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود هزینه ثبت آن برای هر نفر حدود 35 هزار تومان خواهد بود.
ویژگی اجارهنامههای محضری
احمدعلی سیروس نایب رییس دفتر مطالعات کانون سردفتران درباره رونق تنظیم اجارهنامه در دفترخانهها به «دنیایاقتصاد» گفت: تنظیم چنین قراردادهایی در دفاتر اسناد رسمی دارای سابقه طولانی است اما چون که در سال 59 شرط صدور اجارهنامه در دفاتر اخذ مفاصاحساب از دارایی اعلام شده بود، مسیر طولانی برای دریافت مفاصاحساب باعث شد مالک و مستاجر به بنگاههای املاک روبیاورند، اما در سال 85 که قانون تسهیل تنظیم اسناد تصویب شد این شرط برداشته شد.
وی با بیان اینکه صدور سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با قولنامههایی که در بنگاهها تنظیم میشود، محکمتر و قابل استنادتر است، افزود: اجارهنامههای محضری از یکسو درآمد مالیاتی دولت را به واسطه ارسال یک نسخه از قرارداد به سازمان مالیاتی تضمین کرده و از سوی دیگر باعث رسیدگی راحت به اختلافات مالک و مستاجر میشود طوری که به محض اختلاف، اداره اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد به نمایندگی از دادستانی اقدام به رسیدگی میکند. این عضو کانون سردفتران اقدام سازمان تعزیرات برای اعمال سقف نرخ رشد 9درصدی در اجارهبها را خلاف «اصلتسلیط» و اراده متعاملین دانست و تصریح کرد: اگر دولت قصد دارد برای اجارهبها نرخ تعیین کند، راهش ابلاغ قانونی شبیه آنچه در سال 1322 و 1356 در مجلس به تصویب رسید، است که در این دو دوره زمانی قانون تکلیف کرد رقم اجارهبها به ترتیب به ماخذ بهمن سال 1321 و بهمن سال 1355 تعیین شود.
سیروس در ادامه گفت: در حال حاضر برای قراردادهایی که در دفاتر ثبت اسناد برای معاملات اجاره تنظیم میشود الزامی به رعایت افزایش حداکثر 9درصدی اجارهبها وجود ندارد و این قراردادها سندرسمی تلقی میشوند.
رییس تعزیرات تهران: با سردفتران هماهنگ میکنیم
نظر علی حاجی پاشا افزود: براین اساس مشخص شد که در سال 89 در بازه زمانی مذکور 2 هزار و 163 فقره قرارداد اجاره در بنگاههای املاک تهران به ثبت رسیده که این رقم در تیرماه سال جاری به 3 هزار و 195 فقره افزایش یافته است که این امر بیانگر آن است که اجرای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها تاثیری برکاهش روند ثبت قراردادهای اجاره نداشته است. حاجی پاشا گفت: با توجه به اینکه حق ثبت قراردادهای اجاره در دفاتر ثبت اسناد به مراتب از حق کمیسیون بنگاه داران ارزانتر است در نتیجه از گذشته، بسیاری از طرفین قرارداد با علم به این مساله بعد از جست وجوی ملک مورد نظر خود از طریق آگهیهای روزنامه به منظور انعقاد قرارداد به دفاترثبت اسناد مراجعه میکردند و از این رو نباید این مساله را به پای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها گذاشت. وی خاطرنشان کرد: چنانچه انگیزه مراجعه برخی موجران و مستاجران به کانون سردفتران دور زدن قانون تعزیراتی کردن اجاره بها باشد در نهایت باتوجه به اینکه هدف از اجرای این قانون حمایت از حقوق مستاجران است، مستاجرانی که رشد مبلغ قراردادهای اجاره آنها بیش از 9 درصد است حتی بعد از تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی میتوانند با مراجعه به سازمان تعزیرات شکایت خود را طرح کنند. رییس سازمان تعزیرات استان تهران در عین حال اظهار کرد: چنانچه قرار باشد مراجعه مالکان و مستاجران به دفاتر ثبت اسناد به منظور فرار از قانون مربوط به کنترل اجاره به یک رویه تبدیل شود قطعا سازمان تعزیرات با برقراری نشست با کانون سردفتران به تعامل لازم برای حل این مساله خواهد رسید.
1500 بازرسی از بنگاهها
وی در ادامه به بررسی آخرین وضعیت اجرای قانون تعزیرات اجاره بها پرداخت و خاطرنشان کرد: باتوجه به اعزام گشتهای این سازمان به مناطق 22گانه شهر تهران تاکنون 1529 مشاور املاک مورد بررسی قرار گرفته که از این میزان برای 588 فقره مشاور املاک پرونده تخلف با محوریت اخذ حق کمیسیون اضافه ،عدم نصب نرخ نامه اتحادیه و... تشکیل شده است که از این تعداد نیز 52 بنگاه معاملات ملکی نیز به علت انتقاد قرارداد اجاره بیش از 9 درصد به عنوان متخلف شناخته شده اند. حاجی پاشا همچنین درباره نحوه جریمه این بنگاهداران گفت: مشاوران املاکی که قانون تعزیراتی کردن اجاره بها را رعایت نکردهاند معادل مبلغ اضافی جریمه میشوند.
تعزیرات راهکار نهایی نیست
حاجی پاشا در همین حال آثار روانی اجرای طرح تعزیراتی کردن اجاره بها را مطلوب ارزیابی و خاطرنشان کرد: این طرح از نظر روانی آثار نسبتا مطلوبی در کنترل نرخ اجاره بها داشته است، اما نباید تصورشود که این قانون راهکار نهایی برای کنترل نرخ اجاره بها است، بلکه باید از آن به عنوان یک ابزار مکمل و موقت نام برد که با تمرکز دولت برعرضه مسکن و سایر راهکارهای دیگر تکمیل می شود.
به نقل از دنیای اقتصاد
